当我们在谈论「城市更新」时，到底在聊什么？ | 奥雅可是受邀出席荆楚营建大讲堂###
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(资料图片仅供参考)
城市更新是未来中国城市建设工作的重点。
”
6月10日，在湖北住建厅““荆楚营建大讲堂”第四期上，周迓昕老师就城市更新，在演讲台上进行了一场内容充实的专题讲座。
周迓昕，奥雅可是文化有限公司董事长
10年前，由周迓昕深度参与更新改造重庆鹅岭二厂项目全国闻名。以废旧工业遗址的重庆印制二厂为原点，通过新渝派文化与社群空间作为包装，他将重塑后贰厂文创公园重新带入公众视野。所以如今在江湖上，周迓昕被大家戏称为“周厂长”。
我们在都市更新发展的过程中，总能看到一座座新街区与老城区轮转更迭，推开人文新旧交替的重重大门后，寄托于一街一巷间的情感寄托被重新表达。
所以——
在城市更新为何要提出运营思维？
何为“运营思维”？
当我们在谈论「城市更新」时，我们到底在聊什么？
带着这几个疑问，在这场主题为《运营思维前置的全过程咨询在城市更新中的全过程应用》的讲座中，周迓昕通过自身经历，和拥有丰富的运营经历与改造思路，在案例诠释中创新性地引入了“运营思维前置”的全过程咨询概念，定义了“运营思维前置在城市更新工作中的作用和意义”。
△重庆TESTBED2 贰厂
同时，生动形象地讲解了“运营思维前置的全过程咨询”如何实际运用于项目建设全流程，通过引入专业团队运营，将城市存量资产盘活并实现升值。在探索全面、高效、可持续的城市更新工作模式上，通过深入浅出地解读分析，回答了以上几个问题的答案。
问 →
城市更新在当下的作用和意义？
答 →
在2021年“实施城市更新行动”被首次列入政府工作报告和五年计划，在城镇化进入高级阶段的当前，所有城市一轮轮工作都跟「城市更新」息息相关。
在周迓昕的讲座上点出下一个五年城市发展的主要目标：城市更新是未来中国最全面、高效、可持续的发展之路。
“这与原来房地产开发的套路是不一样，也跟原来三村一区的拆迁模式是不一样的。一些发展较好的城市有过一些探索，但也只能称得上是试验性的数据，没有一个方法论。虽然很难，但是必经之路，我们也还有很长的路要走。”
周迓昕说，原先的更新模式在新时代都有诸多问题。比如，在新的赛道上很多部门没有相应的功能处理；招商中无可避免同质化和内卷竞争；传统的更新模式下，难免落脚到配地作为结果办法的窠臼中；10-15年起步资金运转周期；湖北大产业成熟，一直在中国前列，但在“智能停车”等为主的小产业时代，玩法需要更新……
这些问题，以他30年房地产的工作经历来看，是值得思考的。
所以当城市工作从房地产开发转向城市资产的长期运营时，需要引入专业团队，通过城市运营将存量资产转化为有收益、能升值、可变现的优质资产。
问 →
何为「城市更新中的运营」？
答 →
在新一轮城市更新中，优化城市结构，转化城市发展方式，实现社会高质量发展的准公益性行动，提高城市更新综合收益，优化投融资结构，缓解财政压力，是开展城市更新工作面临的首要问题。
在城市的更新过程中，周迓昕认为严格控制大规模拆除、增建和搬迁，确保住房租赁市场供需平衡。同时，也需要找到独一无二的城市结构，才能特色开发，毕竟一个城市的文化底色是无法抄袭的。
△成都宽窄巷子 匠造所
一方面，它具备准公益性。以他的金融专业度来看，很多项目完全以收益逻辑是算不通，不能简单算账了事。另一方面，它需要考虑“钱怎么来”的问题。从前非常能干的领导谋划新项目，是看向上要钱。但如今必须要有创新的通路，不再是不是简单发债和贷款，有了更新要求才能做事，替财政解锁这个问题。
问 →
运营的核心和本质是什么？
答 →
“运营的核心就是：解决怎么赚钱，解决怎么要钱。”
只会花出去钱是没用的，单纯的规划只是在花钱，运营是在考虑挣钱。周迓昕说，以往住建局的工程建设管理非常成熟，但从规划内容到策划方向，有一才有百，“我认为城市更新需要的是精、耕、细、作。如果作为一个长时间的运营者，那你必须面对的是时间慢，收益低。“
服务于人、货、场，如今无论你处在哪个行业，如果脱离这三个方面，那一定做不好运营。
大家可能会说交给物管公司就行了，但是物管公司只是在“运维”，运营是通过实践，需要做好策划、设计、建造、招商、推广、流量管理和资产管理。
从传统工程建设1.0时代，到现在2.0时代，我们完成了到从如何建，到建了如何用的过渡。当然我们也要想一想考虑如何不空置建筑。许多公益性建筑，例如公园、博物馆、剧院无法盈利，财政受不了，所以运营思维才显得尤为重要。
“不是要盈利，但一定要算账。”，周迓昕认为在住建系统中有一个方法是很成熟的，可以将其沿用到运营思维中。这就是“全过程工程管理”方式，从材料到款项事无巨细厘清管理细则的管理方式，但以往都是在建设工程中，而非运营过程中使用，没有向下延伸。
把“工程”弱化，把“运营”带入，或许将可以避免创造新方法，又快又准地将存量利用起来。
问 →
运营思维前置的优势是什么？
答 →
让管理更加顺畅，提高投资收益，缩短项目工期，提高建设品质，利于资产保值增值。
目前城市更新项目按实施主体可以分为三种类型：政府主导型、市场主导型、政府和市场合作型，主要角色涉及政府、社会投资人以及土地物业权属人（村委会等），随着更新模式和参与主体的多元化，金融机构也开始扮演重要的角色。
△TESTBED2贰厂文创公园
建筑面积3万平方米，是以文化创意为核心
融合工业体验、时尚文化、研学教育
体验式商业等为一体的、多种模式共生的工业旅游基地
图源 重庆市旅游和文化发展
问 →
城市更新的维度包括几方面？
答 →
周迓昕观察行业，总结出了“文化、场景、科技、产业”这四个词。在过去六七年的工作经验中，他和工作团队是比较强调在地文化的挖掘和特殊场景的打造。所以他认为产业需要做好城市更新的其中一环。所以我会从这四个维度思考城市更新。
△重庆仁爱荒野剧场
“尤其是不要把本地人和游客分开。“在周迓昕强调下，耐心和温度成了城市更新下的一环，“很多项目的开放中，本地的居民才是主力军，应该要占到60%的人流量。因为本地居民感受到了幸福生活，才能带给其他40%的外地游客更好体验。”
如火如荼的城市工作中，需要花更多耐心沉淀和培养。
问 →
如今优质运营商稀缺的原因是什么？
答 →
首先是跨界综合能力人才的缺失。周迓昕朝场下笑了笑，聊起平常在面试时，都会问一句面试者专业之外的能力，比如会不会做面包，会不会跳街舞。拥有多面手的综合性人才，才能组成理解力、支持力的强大团队，才能在运营为王的时代下脱颖而出。
其二是政策法规滞后，所带来的不可控风险性。由于政府、企业、业主、居民四方的利益不同，而法律法规出台速度也相对滞后，所以在过程中会存在灰色地带。
同时缺乏消费市场的前瞻性和短期算账逻辑下的急功近利，也让运营商的质量良莠不齐。
最后一个原因是，缺少持之以恒的原动力。在当下快节奏的工作节奏中，缺乏一种工匠精神，缺乏从精细到精致的态度，很多人觉得精细已经非常好，但精致的态度不够，也缺乏从利他到利己的态度观。
在会议的最后，周迓昕说，他对湖北工作很熟悉，也很期待。
与他熟悉的重庆一样，武汉也有许多工业遗址和历史建筑是当下亟需更新优化的城市“里面”。城市更新，是他最近两年多以来研究的方向，也跟所有人息息相关。
他希望，让城市更新的工作价值在长期主义里共生，和各位住建局的全体伙伴一起脚踏实地走好每一步。
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